Як перевірити надійність забудовника. Поради бувалих

Приваблива новобудова на рекламному буклеті цілком може виявитися черговою будівельною аферою. Ризики інвесторів, що купують віртуальні метри в будинку, який існує тільки в проекті, дуже великі, у зв'язку із чим "корисні поради" на тему "Як уберегтися від махінацій при покупці житла" користуються небувалою популярністю. Наскільки реально перевірити надійність і чесність будівельної компанії?

Ще не затихли страсті по "Еліта-центру", як з'явилися чергові потерпілі. Цього разу жертвами будівельної афери стали жителі Вишневого. 72 сім'ї вклали в проект будівництва більше $2 млн., але за чотири роки на місці висотки побудували лише три поверхи. Обдурені сім'ї звернулися в суд Києво-Святошинського району, а прокуратура порушила кримінальну справу відносно забудовника.

Надійність без гарантій

Нескладний перелік рекомендацій потенційним покупцям житла на первинному ринку звичайно зводиться до нагадування про те, що:
- справу потрібно мати тільки з оригіналами, а не копіями документів;
- не заощаджувати на податках, вказуючи занижену вартість угоди;
- всі папери завіряти в нотаріуса;
- звертатися в солідні ріелторські агентства.

Однак на практиці виявляється, що ні ретельне вивчення документів, ні звертання до професіоналів 100%-х гарантій не дають.

Що користі, що інвестор з розумним виглядом прийметься вивчати документи? Напевно серед потенційних покупців знайдуться ті, хто може розібратися в цілій купі документації, але переважна більшість приватних інвесторів здатна максимум на те, щоб відрізнити копію документа від оригіналу. Та й підняти баланс компанії вам ніхто не дасть, так що, швидше за все, надійність будівельної компанії прийдеться за споконвічною слов'янською звичкою визначати "на око".

"Надійних забудовників у Києві небагато. У першу чергу це "Київміськбуд" і "Житлоінвест". Правда, якість цього житла залишає бажати кращого, зате будівельні афери повністю виключені. Крім того, розуміючи, які процеси відбуваються усередині компаній, до надійних варто віднести ТММ і "Познякижилбуд", - вважає директор ТММ Павло Числовський.

Однак, на думку Володимира Винокура, директора центру нерухомості "Мегокон-В", навіть така абсолютна надійність забудовника не дає гарантій того, що інвестор одержить свою квартиру. "Дійсно, у Києві є компанії, імовірність афери в яких взагалі практично виключена. Однак від ризиків все-таки не застрахований ніхто. Для початку потрібно чітко визначитися з поняттями. Багато хто вважає, що якщо інвестор не може одержати свою квартиру, то він за визначенням має справу з аферистами. Це не так.

Афера - це заздалегідь задумане і підготовлене шахрайство, як це трапилося з "Еліта-центром". А інвестор може не одержати свою квартиру із зовсім об'єктивних причин. Наприклад, організація почала будувати будинок, не маючи досить своїх оборотних грошей для закінчення будівництва. Вони почали збирати гроші в інвесторів, але інвестори з якихось причин вкладали гроші не надто активно. І це привело до того, що компанії вистачило зібраних коштів не на весь будинок, а, наприклад, на перші п'ять поверхів", - розповів експерт.

Ріелтор ні при чому

Приватні інвестори, прагнучи одержати хоч якісь гарантії і скориставшись "цінними порадами", звертаються до ріелторів. Однак голосні скандали з житлово-будівельними аферами показали, що ці фахівці з нерухомості, здійснюючи посередництво при операціях, не дають зовсім ніяких гарантій охочим вберегтися від будівельних афер. Причому немає ніякої різниці в тому, звернувся клієнт в "солідне агентство" чи до випадкового брокера, що розклеює оголошення на стовпах. Результат той самий: ніхто не збирається гарантувати повернення втрачених грошей, наприклад, своїм майном. Різниця, мабуть, полягає лише в тому, що одні готові в цьому чесно зізнатися, а інші продовжують годувати потенційних клієнтів байками.

"Я даю консультації щодо ринку нерухомості, це моя робота. Але коли до мене звертаються клієнти із проханням дати консультацію щодо первинного ринку житла, я цього не роблю", - говорить Винокур. Фахівець відзначає, що він намагається бути чесним перед собою і своїми клієнтами: люди можуть заплатити гроші, витратити свій час, але натомість не одержати нічого! "Адже результат може бути непередбачуваний, особливо в нинішніх умовах. Сьогодні попит на первинному ринку впав, низка компаній потрапили в складну ситуацію, у зв'язку із чим багато потенційних новобудов можуть перетворитися в довгобуди", - вважає Винокур.

Страхи страхування

Нерідко учасники ринку дають ще одну "цінну пораду" - застрахувати угоду. При цьому за дужками залишається відповідь на питання: яка гарантія того, що страхова компанія виплатить страховку? Ніякої! - упевнені фахівці. За даними Асоціації страхувальників України, офіційний середній рівень виплат страховими компаніями торік склав 18%, реальний і того нижче - близько 10%. До того ж є види страхування, де рівні виплат ще більш вражаючі - страхування пасажирів на транспорті (рівень виплат 2%), автоцивілка (до 8%), деякі компанії і зовсім умудряються працювати з рівнем виплат 0,2%. Страховики знайдуть навіть не одну, а десятки причин, щоб відкараскатися від виплат

"При існуючому підході страхових компаній до виконання своїх страхових зобов'язань і до складання договорів з масою юридичних гачків, до "головного болю", що приватні інвестори мають із забудовниками, вони одержать "зубний біль" від спілкування зі страховими компаніями. По-перше, це приведе до істотного збільшення витрат (порядку 5% від вартості квартири), а по-друге, можна із упевненістю говорити, що користі від цього не буде ніякої! З огляду на те, що страхування фінансових ризиків є тонкою штукою, а інвестори навряд чи мають уявлення про те, як уникати всіляких пасток, страховики знайдуть навіть не одну, а десятки причин, щоб відхреститися від виплат. Обдурять, роздягнуть і пустять по світові!" - заявив генеральний директор АСУ Леонід Хорін.

Що робити?

Повідомлення про прийдешній обвал цін на ринку житла привело до того, що люди перестали купувати і рух на ринку практично зупинився. Якщо додати сюди економічну кризу і нестачу власних коштів забудовників, стає зрозуміло, що і без того високі ризики потенційного інвестора виростають ще більше. "Правило номер один для інвестора полягає в наступному: ні за яких умов не купувати квартиру в компанії, що будує один будинок, навіть якщо умови більш ніж привабливі", - радить Числовський.

Фахівці пропонують мати справу з компаніями, що мають великий фінансовий потенціал. А от для того, щоб визначити цей потенціал самостійно, варто з'ясувати:
- скільки років існує фірма (оптимальний термін - не менше 10 років);
- скільки об'єктів за цей час побудовано (гарні обсяги будівництва передбачають здачу не менше 5-6 об'єктів за 10 років);
- скільки об'єктів перебуває в процесі будівництва і як іде процес (не менше 3-4 об'єктів одночасно).

Крім того, на ринку нерухомості, як і на інших ринках, прекрасно працює горезвісне "сарафанне радіо". І тому, хто зібрався зробити настільки ризиковану і дорогу покупку, не зайвим буде поцікавитися аналогічним досвідом друзів і знайомих. Адже, як зізнаються "надійні забудовники", третину їхніх нинішніх покупців привели в компанію колишні клієнти.



За матеріалами: www.finance.ua